Modificări lege vânzare terenuri agricole

Pe 3 iunie 2020, Camera Deputaților a adoptat Proiectul de Lege („Proiectul”) pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea nr. 17/2014”).

În cazul în care Proiectul va fi promulgat de Președintele României, noile amendamente vor intra în vigoare în termen de 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial. De asemenea, în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a noilor amendamente, în mod corespunzător se vor modifica și Normele Metodologice pentru aplicarea Titlului I din Legea nr. 17/2014, aprobate prin Ordinul nr. 719/740/57/2333/2014.

Scop: Proiectul introduce importante modificări în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească cumpărătorii de teren agricol în extravilan,  categoriile de preemptori și condițiile pe care aceștia trebuie să le îndeplinească, modalitatea de exercitare a dreptului de preempțiune, concursul de preemptori, atribuțiile autorităților locale, supra-impozitare în cazul înstrăinării mai devreme de 8 ani, Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, etc.

Unele prevederi răspund unor solicitări mai vechi ale fermierilor. O serie de prevederi sunt posibil să fie văzute ca prea restrictive raportat la acquis-ul comunitar și să genereze discuții în următoarea perioadă. De asemenea, pot apărea probleme practice în unele privințe, în funcție și de forma normelor metodologice (inclusiv legat de lipsa unei perioade tranzitorii mai lungi).

Mai jos sunt reflectate principalele amendamente care se regăsesc în Proiect.

 

Categoriile de preemptori

Proiectul detaliază și introduce noi categorii de preemptori, grupându-i în 7 ranguri, în ordinea de mai jos, după cum urmează:

(i) Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv. Cu toate acestea, art. 20 alin. (2) din Legea nr. 17/2014 (care nu a fost modificat prin acest Proiect) prevde că dispozițiile acestei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv;

(ii) Preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

(iii) Preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;

(a) În ceea ce privește preemptorii arendași:

  • Contractul de arendă trebuie să fie înregistrat cu cel puțin un an înainte de afișarea ofertei de vânzare (spre deosebire de forma actuală a Legii nr. 17/2014 care prevede că contractual de arendă trebuie să fie înregistrat la momentul afișării ofertei de vânzare);
  • (i) Arendașii persoane fizice, (ii) asociații persoane fizice ale arendașilor persoane juridice, precum și (iii) asociații care dețin controlul asupra societății care este acționar în cadrul arendașilor persoane juridice, trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul României, pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

(b) În ceea ce privește preemptorii -proprietari ai terenurilor vecine, Proiectul stabilește modul de determinare a priorității vecinilor (ex: vecinul care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului / tânărul fermier dacă terenul are două laturi mari ori toate laturile egale / vecinii în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun, etc.)

(iv) Preemptori de rang IV: tinerii fermieri:

  • Tânăr fermier înseamnă o persoană cu vârsta de până la 40 de ani, așa cum este definită de legislația europeană, care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole;
  • În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate va avea tânărul fermier care desfășoară activități zootehnice și care are domiciliul/reședința pe teritoriul României pe o perioadă de cel puțin un an, anterior înregistrării ofertei de vânzare.

(v) Preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare,  precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

(vi) Preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

(vii) Preemptori de rang VII: Statul Român, prin Agenția Domeniilor Statului.

 

Condiții pentru vânzarea terenurilor către alte persoane decât titularii dreptului de preemțiune, care nu își manifestă intenția de a cumpăra terenurile agricole

(i) Persoanele fizice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă domiciliul/reședința pe teritoriul României;  (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române;

(ii) Persoanele juridice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul României; (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % să reprezinte venit din activități agricole; (iv) asociatul/acționarul care deține controlul societății sau în cazul în care controlul este deținut de o altă persoană juridică, acționarul/asociatul care deține controlul în această din urmă societate,  trebuie să aibă domiciliul pe teritoriul României, pentru o perioadă de minim 5 ani;

(iii) În situația în care persoanele enumerate la punctul (i) și (ii) nu îndeplinesc condițiile pentru a cumpăra terenul agricol situat în extravilan, vânzarea acestuia se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

 

Ordinea de preferință în situația în care mai mulți preemptori își manifestă intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții

(i) În situația în care preemptorii sunt de rang diferit, se aplică ordinea rangurilor, astfel cum a fost expusă mai sus;

(ii) Dacă mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică prevederile referitoare la ranguri, astfel cum sunt expuse mai sus (ex: în cazul tinerilor fermieri, va avea prioritate cel care practică activități zootehnice, pe când în cazul vecinilor proprietari depinde de modul de amplasare și întinderea hotarului etc);

(iii) În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior față de cel care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț (procedură care se poate desfășura o singură dată).

 

Reguli privind vânzarea terenurilor înainte de trecerea unui termen de 8 ani de la cumpărare

(i) Vânzarea în acest caz este condiționată de plata impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor publici din respectiva perioadă;

(ii) În cazul înstrăinării pachetului de control al societăților, care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor publici între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă;

(iii) Vânzarea fără respectarea condițiilor prevăzute la pct. (i) și (ii) este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută. Cerințele de la pct. (i) și (ii) nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți:

(iv) Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestor investiții.

 

Sancțiune

Conform Proiectului, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan (i) fără respectarea dreptului de preempțiune, (ii) la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau (iii) fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014 este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută (de reținut modificarea majoră față de actuala reglementare, dat fiind că sancțiunea prevăzută de lege lata este nulitatea relativă).

 

Alte amendamente:

(i) Se prelungesc unele termene, cum ar fi: durata afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei (de la 30 de zile calendaristice la 45 de zile lucrătoare ), cu modificarea corespunzătoare a termenului în care titularul dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată; termenul de verificare a îndeplinirii condițiilor de către preemptori/ celelalte persoane care pot cumpăra terenuri (de la 5 la 10 zile lucrătoare); termenul pentru emiterea avizului final (de la 2 la 5 zile lucrătoare);

(ii) Proiectul reglementează procedura și consecințele retragerii ofertei de vânzare, precum și a renunțării la comunicarea de acceptare din partea unuia dintre preemptori;

(iii) Sunt aduse unele modificări în ceea ce privește avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărârii judecătorești care țin loc de contract de vânzare (ex: anularea avizelor intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului, înainte de încheierea contractului de vânzare sau anterior pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, după caz);

(iv) Se instituie Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, reprezentând un sistem electronic constituit pe baza datelor și informațiilor furnizate de către autoritățile administrației publice locale și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară;

(v) Se modifică unele prevederi referitoare la sancțiunile aplicabile pentru nerespectarea prevederilor Legii nr. 17/2014.

 

Sursa: BONDOC & ASOCIAȚII

Raport piață cereale 10 iunie 2020

În cadrul serviciilor de consultanță pe care Clubul Fermierilor Români le oferă fermierilor pentru comerțul de cereale, am lansat seria de buletine informative periodice prin care vă punem la dispoziție noutăți și informații relevante, în timp real, despre piața cerealelor, astfel încât să aveți posibilitatea de a lua decizii avizate în funcție de necesități și context, pentru a securiza profiturile și a reduce la minim riscul potențial.

În raportul de piață pentru 10 iunie prezentăm sintetic starea vremii, evaluăm piața la principalele produse – grâu, orz furaj, rapiță, semințe de floarea soarelui – la modul spot și analizăm piața porumbului în detaliu.

Considerente generale:

  • Fiecare produs are o tehnicitate separată, care trebuie tratată cu atenție și înțelegere;
  • Ramificațiile colaterale neanalizate sau ignorate taie uneori foarte adânc din rădăcina numită preț;
  • Orice produs se supune unei formule “ce, unde și când” coroborată cu “cât, cum și în ce fel”.

 

STAREA VREMII

Iunie se anunță capricios și răcoros față de normal. Prezentăm imagini satelitare cu prognoze de precipitații pentru perioada imediat următoare. Sursa datelor: Geosys.

Prima imagine satelitară ne indică un regim de vreme cu precipitații între 25-35 mm, precum și zone în arcul carpatic și în sudul României cu regim de 65-125 mm.

În cea de-a doua prognoză, avem o predicție pe termen mai lung, până pe 22 iunie. Regăsim aici un regim pluviometric cotat în jurul valorii de 100-125 mm.

Din sursa Climatologie si Prognoze Globale, vom vedea cum un curent de aer rece va afecta regiunea Moldovei și a sudului țării noastre pe termen scurt, modelul American indicând 16-20 iunie.

Din aceeași sursă, prezentăm o hartă satelitară a anomaliilor, ca un rezumat al lunii mai 2020.

 

PIAȚA GRÂULUI

  • La nivel național se identifică o ezitare în vânzarea grâului, alimentată de incertitudinea cu privire la nivelul recoltei, precum și perspectiva unei creșteri pe termen mediu.
  • Scăderea Dolarului American în fața monedei Euro nu alimentează în sens pozitiv prețurile grâului. Cotațiile pentru livrări iulie din bazinul Mării Negre se situează la nivelul de 206-207 USD / tonă în paritatea FOB, adică încărcat în navă.
  • Tehnicitatea va consta, în cele din urmă, în capacitatea de a putea stoca și exploata după recoltare, dar și acest aspect tehnic trebuie cumpănit în procentaje bine definite, de exemplu rația: 20-30-30-20 (iulie-noiembrie-februarie-aprilie) sau permutare, în funcție de necesitățile fiecărui fermier, astfel încât media cotei să atingă nivelul de 85-95% din maximul anului agricol 2020-2021.
  • Revenind la cotațiile din Portul Constanța, desfăcând prețul de 206 USD/tonă (comerțul cu grâu la nivel internațional se efectuează numai în USD), rezultă conform parității Euro/ Dolar de 1,1364 un preț în FOB de 181-182 Euro. Scăzând costurile de fobbing, ajungem la un preț de 173-174 euro/tona de grâu cu proteină bază 12%. Acesta este, practic, un preț de referință cu care poate fi vândut în destinații. La nivel de Vânzător, cotația se subțiază cu circa 3 euro datorită marjei de comerciant și a costurilor de finanțare a stocului, rezultând un nivel de 170-171 euro/tonă minus 10 euro (!!!), în caz că se dovedește a fi grâu furaj.

Prezentăm o curbă grafică pe un an a valorii grâului 11.5% PRO pentru Ucraina, prin amabilitatea partenerului Agricensus.

 

PIAȚA ORZULUI FURAJER

Se dovedește a fi statică, nivelul de 152 Euro în paritatea Port Constanța ca indicator nu arată o criză substanțială astăzi.

Deși recolta românească este efectiv redusă cu circa 45-50%, originea Ruso-Ucraineană poate suplini licitațiile SAGO (Arabia Saudită) din februarie-martie 2020.

Prezentăm un grafic al prețului orzului furajer pentru o perioadă de un an:

 

PIAȚA RAPIȚEI

  • Cu un deficit de producție prognozat la numai 16,5 mil tone versus 18,5 mil tone potențial la nivel de Uniune Europeană, amendată și de reducerea cotei de biodiesel în amestecul carburant din cauza prețului energiei, rapița pare a pendula ajutată de complexul ulei de palmier, dar amendată de producția de Canola. Canola astfel exprimată este, de fapt, rapița canadiană, abreviată Canadian Oil Low Acid, pentru că hibridul de rapiță existent în teritoriile canadiene are un nivel foarte scăzut al acidului erucic, dăunător pentru consumul uman.
  • Cotația de închidere din 09.06.2020 de pe bursa Euronext s-a cifrat la 378,75 Euro/tonă august, cu un premium în piața românească ce variază de la minus 8 la minus 5, în funcție de cumpărător și poziția acestuia (procesator intern și exportator).

Prezentăm un grafic al prețului la ulei de rapiță în paritatea FOB Rotterdam, pentru o perioadă de un an:

 

PIAȚA SEMINȚELOR DE FLOAREA SOARELUI

  • Caracteristica principală a acestui produs este că nu are o bursă unde se cotează, el fiind un produs preponderant specific european și est-european.
  • Orientarea este dată deci de cotațiile uleiului brut din 6 PORTS sau ARAG (adică locul din Europa cu cea mai mare concentrație de fabrici de ulei per zonă, în speță, Amsterdam, Rotterdam, Antwerpen și Gent).
  • De asemenea, calculul prețului semințelor se efectuează raportând prețul produsului final, uleiul brut, la costurile fixe și variabile ale unei unități de procesare sub denumirea generică de crush margin, rezultatul acestei matematici descărcate din prețul uleiului brut fiind prețul semințelor ca și parte componentă principală.
  • Prețul actual se cifrează între 325-330 USD pe tonă, în funcție de poziția cumpărătorului, procesare internă sau export, însă cotația USD-RON nu este cea mai fericită în aceste zile pentru a veni în suport.
  • De exemplu, cotația pentru recolta nouă de ulei brut, în sensul de cerere și ofertă la nivel de Chornomorsk, Ucraina, se cifrează la nivel de cerere de 725 USD vs. ofertă de 710 USD, în comparație cu luna iulie 2020, deci cotație pentru recolta veche de 780 USD cerere, iar oferta de 768 USD /tonă ulei brut.

Prezentăm un grafic comparativ între cotațiile FOB Ucraina și cotațiile 6 PORTS pe o perioadă de un an calendaristic – galben Ucraina, roșu 6 PORTS:

 

PIAȚA PORUMBULUI

Premise:

  • Cu o prognoză de recoltă de circa 13,7 – 14,5 mil tone, România se plasează strategic între cererea comunitară și cea extra-comunitară. Amplasarea portului Constanța face ca accesul la ambele piețe să fie garantat.
  • Ucraina prevede o producție de 37 mil tone porumb anul acesta vs. 30 mil tone anul trecut, cu o suprafață de 5,4 mil hectare.
  • SUA, și aici avem un fapt desosebit de interesant, prognozează 440 mil tone. Fermierii americani au plantat mai mult cu 9% față de anul trecut, ajungând la cifra de 97 milioane de acri, adica 39,25 mil hectare, cu un randament mediu de 11,2 tone la hectar.
  • Africa de Sud prognozează o producție de 15,7 mil tone vs. 11,27 mil tone anul trecut.
  • UE27, pentru a proteja interesele europene, a impus o taxă de import de 9,45 euro/tonă pentru porumbul extracomunitar.

Detaliem ținând cont de cele de mai sus:

  • ROMÂNIA – potențial de producție mare, însă nu tot are destinație comercială. Tradițional, o mare din producția de porumb ajunge în gospodăriile proprii, pentru consum intern. Cu responsabilitate, analizând numărul de gospodării proprii, ajungem la concluzia că un minim de 40-42% din producție se regăsește în acest consum. Diferența are valoare comercială și se împarte între consumul intern (ferme animale și păsări, procesatori, fabrici de nutrețuri, alcool, etanol, amidon) și export, circa 8,5 – 9 mil tone.
  • Fermierii americani au efectuat hedging în ianuarie pe CBOT (Chicago Board of Trade), iar apoi au plantat cu 9% mai mult porumb. La momentul ianuarie 2020, indicația CBOT a fost de 405 c/bushel, un echivalent în Euro a 143,15, iar astăzi cotația CBOT este de 330 c/bushel, echivalent a 118,1 Euro. Diferența dintre momentul Hedging-ului și momentul când vor cumpăra vânzarea în lipsă la expirare este de 25 euro pe tonă, bani pe care îi vor încasa în TOP-ul prețului din piața fizică.
  • Piața la momentul actual nu se dezvoltă. Prognozele de recolte bogate, alimentate de vremea care facilitează dezvoltarea recoltelor, la nivel de UE, UKR, RO, USA, țin prețul la un nivel de 140-141 euro /tonă în paritatea CPT Constanța.

Prezentăm un traseu al produsului porumb reflectat în CBOT – Bursa Americană (care reflectă analiza porumbului American), precum și un grafic comparativ între: FOB Ukraina, FOB Texas Golf și destinațiile primare, nord-vestul Europei și Coreea de Sud, pentru recolta veche, firește.

Puteți vedea similitudinea curbelor pentru fiecare dintre cele 4: 2 de origine și 2 de destinație.

 

 

Vă invităm să apelați la serviciile noastre de consultanță, informare și facilitare, astfel încât potențialul final al ciclului agricol, mărfurile, să fie securizat și explorat în deplinătatea sa.

 

Rapoartele de piață sunt realizate de Cezar Gheorghe, consultant senior și analist în acest domeniu, care se implică astfel în acțiunile Clubului care vizează creșterea competitivității afacerilor fermierilor, securizarea profiturilor acestora și reducerea la minim a riscului potențial. 

Fermerii interesați pot intra în legătură cu Cezar Gheorghe pe e-mail, cereale@cfro.ro, sau telefonic: 0749.777.711.

Raportul privind piața de cereale din 10 iunie 2020 poate fi descărcat aici.

Consultanță și brokeraj pentru comerțul cu cereale

Clubul Fermierilor Români anunță lansarea, în premieră, în România, a unui serviciu specializat de consultanță și brokeraj pentru comerțul cu cereale, adresat fermierilor. Acest serviciu are ca scop creșterea performanței afacerilor fermierilor și oferă atât informații customizate cât și analize detaliate despre evoluția pieței de cereale la nivel local și internațional, prin intermediul unei echipe dedicate de experți analiști.

 

Florian Ciolacu, Director Executiv, Clubul Fermierilor Români

Conform studiului recent realizat de către Clubul Fermierilor Români în rândul membrilor, a rezultat că fermierii au un grad mare de vulnerabilitate în faza de valorificare a recoltelor. Adăugăm în portofoliul nostru activitatea de consultanță și brokeraj pentru comerțul cu cereale pentru a putea oferi fermierilor membri expertiză și informații specializate, în timp real. Stabilim o premieră în România prin acest tip de serviciu oferit de către o asociație de fermieri, cu scopul de a maximiza și securiza profiturile fermierilor. Susținem interesele fermierilor în dialogul acestora cu partenerii comerciali, pentru încheierea unor contracte reciproc avantajoase.”

 

Pentru coordonarea acestui nou serviciu de consultanță și brokeraj pentru comerțul cu cereale,  Clubul Fermierilor Români l-a cooptat în echipă pe Cezar Iulian Gheorghe, analist și trader cu o expertiză recunoscută de peste 18 ani pe piața de agribusiness. Comerțul cu cereale are anumite particularități și se bazează pe o serie de reglementări și proceduri care trebuie cunoscute și urmărite, la care se adaugă condițiile contractuale, logistice și de depozitare, care și ele trebuie gestionate și negociate cu maximă atenție.

 

Cezar Iulian Gheorghe, Expert Analist pentru Comerțul cu Cereale, Clubul Fermierilor Români

Fermierii nu au întotdeauna acces la informații specializate, în timp util. Interpretarea în mod corect și rapid a acestora poate face diferența în vânzarea și valorificarea recoltei. Pentru analizele noastre folosim instrumente avansate de lucru și urmărim evoluția prețurilor cerealelor pe cele mai importante burse. Realizăm rapoarte detaliate pentru piața națională și internațională, în funcție de nevoia fiecărui fermier. Punem la dispoziția fermierilor un portofoliu extins de opțiuni de desfacere și îi asistăm pe durata întregului proces de contractare și execuție. Invit fermierii să apeleze cu încredere la serviciile noastre de consultanță pentru a putea lua cele mai bune decizii.”

Fermierii interesați să acceseze serviciile de consultanță pentru comerțul cu cereale oferite de Clubul Fermierilor Români (www.cfro.ro) în colaborare cu Cezar Iulian Gheorghe au la dispoziție următoarele date de contact: cereale@cfro.ro, telefon 0749.777.711.

 

Mesajul lui Florian Ciolacu și Cezar Gheorghe poate fi urmărit aici.