Modificări lege vânzare terenuri agricole

Pe 3 iunie 2020, Camera Deputaților a adoptat Proiectul de Lege („Proiectul”) pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea nr. 17/2014”).

În cazul în care Proiectul va fi promulgat de Președintele României, noile amendamente vor intra în vigoare în termen de 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial. De asemenea, în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a noilor amendamente, în mod corespunzător se vor modifica și Normele Metodologice pentru aplicarea Titlului I din Legea nr. 17/2014, aprobate prin Ordinul nr. 719/740/57/2333/2014.

Scop: Proiectul introduce importante modificări în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească cumpărătorii de teren agricol în extravilan, categoriile de preemptori și condițiile pe care aceștia trebuie să le îndeplinească, modalitatea de exercitare a dreptului de preempțiune, concursul de preemptori, atribuțiile autorităților locale, supra-impozitare în cazul înstrăinării mai devreme de 8 ani, Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, etc.

Unele prevederi răspund unor solicitări mai vechi ale fermierilor. O serie de prevederi sunt posibil să fie văzute ca prea restrictive raportat la acquis-ul comunitar și să genereze discuții în următoarea perioadă. De asemenea, pot apărea probleme practice în unele privințe, în funcție și de forma normelor metodologice (inclusiv legat de lipsa unei perioade tranzitorii mai lungi).

Mai jos sunt reflectate principalele amendamente care se regăsesc în Proiect.

Categoriile de preemptori

Proiectul detaliază și introduce noi categorii de preemptori, grupându-i în 7 ranguri, în ordinea de mai jos, după cum urmează:

(i) Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv. Cu toate acestea, art. 20 alin. (2) din Legea nr. 17/2014 (care nu a fost modificat prin acest Proiect) prevde că dispozițiile acestei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv;

(ii) Preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

(iii) Preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;

(a) În ceea ce privește preemptorii arendași:

1. Contractul de arendă trebuie să fie înregistrat cu cel puțin un an înainte de afișarea ofertei de vânzare (spre deosebire de forma actuală a Legii nr. 17/2014 care prevede că contractual de arendă trebuie să fie înregistrat la momentul afișării ofertei de vânzare);
2. (i) Arendașii persoane fizice, (ii) asociații persoane fizice ale arendașilor persoane juridice, precum și (iii) asociații care dețin controlul asupra societății care este acționar în cadrul arendașilor persoane juridice, trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul României, pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

(b) În ceea ce privește preemptorii -proprietari ai terenurilor vecine, Proiectul stabilește modul de determinare a priorității vecinilor (ex: vecinul care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului / tânărul fermier dacă terenul are două laturi mari ori toate laturile egale / vecinii în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun, etc.)

(iv) Preemptori de rang IV: tinerii fermieri:

1. Tânăr fermier înseamnă o persoană cu vârsta de până la 40 de ani, așa cum este definită de legislația europeană, care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole;
2. În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate va avea tânărul fermier care desfășoară activități zootehnice și care are domiciliul/reședința pe teritoriul României pe o perioadă de cel puțin un an, anterior înregistrării ofertei de vânzare.

(v) Preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

(vi) Preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

(vii) Preemptori de rang VII: Statul Român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Condiții pentru vânzarea terenurilor către alte persoane decât titularii dreptului de preemțiune, care nu își manifestă intenția de a cumpăra terenurile agricole

(i) Persoanele fizice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă domiciliul/reședința pe teritoriul României; (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române;

(ii) Persoanele juridice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul României; (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % să reprezinte venit din activități agricole; (iv) asociatul/acționarul care deține controlul societății sau în cazul în care controlul este deținut de o altă persoană juridică, acționarul/asociatul care deține controlul în această din urmă societate, trebuie să aibă domiciliul pe teritoriul României, pentru o perioadă de minim 5 ani;

(iii) În situația în care persoanele enumerate la punctul (i) și (ii) nu îndeplinesc condițiile pentru a cumpăra terenul agricol situat în extravilan, vânzarea acestuia se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Ordinea de preferință în situația în care mai mulți preemptori își manifestă intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții

(i) În situația în care preemptorii sunt de rang diferit, se aplică ordinea rangurilor, astfel cum a fost expusă mai sus;

(ii) Dacă mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică prevederile referitoare la ranguri, astfel cum sunt expuse mai sus (ex: în cazul tinerilor fermieri, va avea prioritate cel care practică activități zootehnice, pe când în cazul vecinilor proprietari depinde de modul de amplasare și întinderea hotarului etc);

(iii) În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior față de cel care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț (procedură care se poate desfășura o singură dată).

Reguli privind vânzarea terenurilor înainte de trecerea unui termen de 8 ani de la cumpărare

(i) Vânzarea în acest caz este condiționată de plata impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor publici din respectiva perioadă;

(ii) În cazul înstrăinării pachetului de control al societăților, care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor publici între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă;

(iii) Vânzarea fără respectarea condițiilor prevăzute la pct. (i) și (ii) este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută. Cerințele de la pct. (i) și (ii) nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți:

(iv) Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestor investiții.

Sancțiune

Conform Proiectului, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan (i) fără respectarea dreptului de preempțiune, (ii) la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau (iii) fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014 este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută (de reținut modificarea majoră față de actuala reglementare, dat fiind că sancțiunea prevăzută de lege lata este nulitatea relativă).

Alte amendamente:

(i) Se prelungesc unele termene, cum ar fi: durata afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei (de la 30 de zile calendaristice la 45 de zile lucrătoare ), cu modificarea corespunzătoare a termenului în care titularul dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată; termenul de verificare a îndeplinirii condițiilor de către preemptori/ celelalte persoane care pot cumpăra terenuri (de la 5 la 10 zile lucrătoare); termenul pentru emiterea avizului final (de la 2 la 5 zile lucrătoare);

(ii) Proiectul reglementează procedura și consecințele retragerii ofertei de vânzare, precum și a renunțării la comunicarea de acceptare din partea unuia dintre preemptori;

(iii) Sunt aduse unele modificări în ceea ce privește avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărârii judecătorești care țin loc de contract de vânzare (ex: anularea avizelor intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului, înainte de încheierea contractului de vânzare sau anterior pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, după caz);

(iv) Se instituie Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, reprezentând un sistem electronic constituit pe baza datelor și informațiilor furnizate de către autoritățile administrației publice locale și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară;

(v) Se modifică unele prevederi referitoare la sancțiunile aplicabile pentru nerespectarea prevederilor Legii nr. 17/2014.

Sursa: BONDOC & ASOCIAȚII